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Location

Location

Afin de pouvoir louer un appartement, de plus en plus de documents sont demandés, attestant de la situation financière, professionnelle et même familiale du locataire.

Cependant, certaines demandes de justificatifs peuvent être excessives, il est donc important de connaître les droits et obligations de chacun.

Selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi de modernisation sociale du 17 janvier 2002, le bailleur ne peut pas exiger que le locataire fournisse une photo d'identité, une carte d'assuré sociale...

En effet, la loi énonce que "aucune personne ne peut se voir refuser un logement en raison de son origine, son patronyme, son apparence physique, son sexe, sa situation de famille, son état de santé, son handicap, ses moeurs, son orientation sexuelle, ses opinions politiques, ses activités syndicales ou son appartenance vraie ou supposée à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée".

Par contre, le bailleur est en droit de demander une photocopie des bulletins de salaires, une attestation d'emploi...

Les loyers de la plupart des logements obéissent à la loi du 6 juillet 1989. Cependant, les logements sociaux et les locations soumises à la loi de 1948 obéissent à des réglementations particulières.


  • le loyer

Le loyer est fixé librement à la signature du bail. Il peut ensuite être révisé une fois par an selon la variation annuelle de l'indice de référence des loyers publiés par l'INSEE.
Cependant, le loyer n'est révisable que si cela est prévu par une clause dans le contrat de location.

Le loyer peut également être augmenté au renouvellement du bail. Cependant cette réévaluation n'est possible qu'à condition que le loyer soit "manifestement sous évalué".

Si le loyer nécessite une réévaluation, alors le bailleur doit en informer le locataire au moins 6 mois avant la fin du contrat.

Le locataire peut alors contester la proposition (une non réponse sera considérée comme refus). Dans ce cas, le bailleur doit alors saisir la commission de conciliation et si la conciliation n'aboutit pas, se sera au juge de décider.

  • rupture du bail par le propriétaire

Le propriétaire ne peut donner congé au locataire qu'à l'expiration du bail avec un préavis de 3 mois.

Une rupture anticipée du bail peut être possible pour des raisons légitimes et sérieuses (telles que la vente, ou la reprise du logement par le propriétaire ou un membre de sa famille...)

Le propriétaire doit adresser le congé au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, il peut également informer le locataire par acte d'huissier.

Pendant la durée du préavis, le locataire peut alors quitter les lieux sans attendre la fin du bail.

Si le locataire a plus de 70 ans et a un revenu inférieur à une fois et demie le smic annuel, le propriétaire ne peut lui donner congé qu'à condition de lui proposer un relogement. A moins que le propriétaire ne soit lui-même âgé de plus de 60 ans ou qu'il n'ait des ressources inférieures à une fois et demie le SMIC.

En cas de vente, le congé adressé au locataire doit mentionner la description du bien, le prix, les conditions de vente ainsi que les 5 premiers alinéas du paragraphe II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1988.

Le locataire dispose d'un droit de préemption pour acheter le logement. Il bénéficie d'un délai de 2 mois à partir de la date de réception du préavis pour accepter l'offre ou non.

Si le locataire ne donne pas de réponse, cela sera considéré comme un refus d'acheter.

Par contre, s'il souhaite acheter, il dispose de 2 mois supplémentaires à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, en cas de demande de prêt, ce délai est porté à 4 mois.

Le contrat de location est alors prolongé jusqu'à la réalisation de la vente.

Si à expiration de ses délais la vente n'a pas eu lieu, le locataire devra quitter le logement.

Si le locataire n'a pas accepté l'offre de vente du propriétaire et que par la suite celle ci est plus avantageuse, le locataire dispose alors d'un second droit de préemption.

La nouvelle offre doit alors lui être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, à réception, le locataire bénéficie d'un mois pour manifester sa volonté d'acheter.

  • rupture du bail par le locataire

Le locataire doit informer le bailleur de son départ par envoi de courrier recommandé avec accusé de réception ou par signification d'acte d’huissier.

La durée normale du préavis est de 3 mois, mais elle peut être réduite à un mois dans certain cas particuliers tels que mutation professionnelle, perte d'emploi, nouvel emploi à la suite d'une perte d'emploi, personne âgée de plus de 60 ans et dont l'état de santé justifie un changement de domicile, personne qui se retrouve Rmiste.

Pour bénéficier de cette réduction de préavis à un mois, le locataire doit préciser la situation qui justifie cette réduction. Il peut alors lui être demander d'en apporter la preuve.

Le délai du préavis court à compter du jour de réception de la lettre recommandé ou de la signification de l'acte d'huissier.

Pendant toute la durée du préavis le locataire continue à payer le loyer et peut toujours occuper le logement.

Par contre, pendant cette période, le locataire doit laisser visiter le logement.

Selon l'article 4a de la loi n°89-462 du 6/07/89, le bailleur ne peut pas imposer les visites les jours fériés ou plus de 2 heures les jours ouvrables.

Le locataire et le bailleur choisissent en commun accord les jours et heures de visites. En cas de désaccord, le bailleur peut saisir le juge des référés qui déterminera les jours et heures de visites.

Si le logement est reloué avant la fin du préavis, le locataire ayant donné congé n'a plus à payer le loyer et les charges.


  • l'état des lieux

Lorsque le locataire quitte le logement, un état des lieux doit être effectué et signé par les deux parties.

L'état des lieux de sortie est comparé à celui d'entrée.

Il est possible d'établir un pré état des lieux, avant le départ du locataire. Les détériorations imputables au locataire et leur coût sont alors déterminées. Le locataire peut choisir d'effectuer les travaux nécessaires.

La responsabilité des détériorations peut être imputable au locataire lorsqu'il a dégradé son logement ou qu'il ne l'a pas correctement entretenu.

Selon l'article 1730 du code civil "s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure."

Par conte, selon l'article 1731 du code civil, "s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparation locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire."