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Succession - Partage: les particularités liées à la présence d'immeubles

Partage: les particularités liées à la présence d'immeubles

Partage: les particularités liées à la présence d'immeubles

Lorsqu'une personne décède, elle laisse un patrimoine qui doit être remis à ses héritiers.
L'acte consistant à octroyer à chacun sa part est appelé le partage.
Les opérations antérieures au partage s'appellent la liquidation.
En outre, la présence de biens immobiliers impose le respect de certaines règles.


I. L'obligation de faire appel à un notaire En théorie, il n'est pas obligatoire de faire appel à un notaire pour le règlement d'une succession. Cependant, les formalités liées à la présence de droits immobiliers, soit en pleine propriété, soit en nue-propriété, dans le patrimoine du défunt, imposent de recourir à un notaire.
Le choix du notaire est libre. En présence d'un conjoint survivant, il est laissé à la discrétion de ce dernier. Le notaire va d'abord rechercher les héritiers, et en établir la liste, qu'il formalisera dans un acte de notoriété. L'acte de notoriété résulte donc des dispositions « à cause de mort » prises par le défunt de son vivant dans un testament, ou, en l'absence de testament, des régles légales de dévolution successorale.

II. L'attestation de propriété

L'attestation de propriété, autrement appelée attestation immobilière, n'est pas un acte translatif, comme peut l'être un acte de vente, mais un acte déclaratif. Cela veut dire que cet acte ne transfère pas les droits immobiliers aux héritiers.
En effet, les droits immobiliers sont transférés du seul fait du décès. L'attestation de propriété se contente de constater la transmission des droits du fait du décès.

L'attestation de propriété est rédigée par le notaire au vu des éléments en sa possession lui permettant d'établir l'acte de notoriété, soit par application du testament, soit en son absence, par application des règles légales de dévolution successorale.

Les droits transférés à cause de mort peuvent être des droits de propriété, ou des droits réels immobiliers. Le défunt peut ainsi transmettre un droit démembré. Le droit démembré résulte des caractères du droit de propriété. En effet, le droit de propriété comprend 3 caractères :
- l'usus, qui correspond au droit de se servir du bien,
- le fructus, qui correspond au droit de percevoir les fruits et produits du bien, tels que les loyers au titre de la location d'un bien immobilier,
- et l'abusus, qui correspond au droit de disposer de la chose, comme par exemple de la céder, à titre gratuit dans le cadre d'une donation, à titre onéreux dans le cadre d'une vente, mais également de la transformer et de la détruire.

La nue-propriété correspond au caractère de l'abusus du droit de propriété, tandis que l'usufruit correspond à l'usus et au fructus.

Le défunt qui détenait un droit de propriété complet peut transférer ce droit dans sa totalité à un ou plusieurs héritiers. C'est le cas lorsque le défunt a prévu un testament aux termes duquel il désigne un ou plusieurs légataires d'un ou plusieurs biens en pleine propriété, ou lorsque, dans le cas de l'application des règles légales de dévolution successorale, il n'existe pas de conjoint survivant. En revanche, en présence d'un conjoint survivant en concurrence avec des descendants tous issus de son union avec le défunt, le conjoint peut opter pour le quart de la succession en pleine propriété, ou pour l'usufruit de la totalité de la succession. L'attestation de propriété constatera alors la transmission de la nue-propriété aux descendants, tandis qu'il constatera la transmission de l'usufruit au conjoint. En outre, lorsque le défunt était titulaire d'un droit en nue-propriété sur un bien immobilier, son droit fait également l'objet d'une transmission aux héritiers. Le défunt titulaire du seul droit d'usufruit sur un bien immobilier ne peut pas transmettre ce droit. En effet, sauf le cas de la réversion, l'usufruit est un droit viager, qui s'éteint par le décès de l'usufruitier. Dans ce cas, l'usufruit retourne alors sur la tête du nu-propriétaire, sans qu'aucun acte ne soit, en principe, nécessaire. En raison de l'absence de caractère translatif de cette attestation, le notaire peut établir l'attestation de propriété sans requérir la présence des ayants-droit. Toutefois, en pratique, l'attestation de propriété est établie en présence de tous les héritiers, légataires ou légaux. En effet, l'intervention des ayants-droits permet en principe de constater les modalités de l'option prise par les héritiers, notamment s'agissant de l'acceptation de la succession.

Il résulte de l'article 33 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, publié au JO le 7 janvier 1955, que les héritiers disposent d'un délai de 6 mois à compter de la date du décès pour requérir le notaire d'établir l'attestation de notoriété. A défaut, leur responsabilité pourrait être recherchée, dans les conditions telles qu'explicitées ci-après.

III. L'inscription aux hypothèques
Il résulte des articles 28, 29 et 33 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 précité que l'attestation notariée doit faire l'objet d'une publication au bureau des hypothèques du ressort dans lequel est situé l'immeuble objet de ladite attestation dans un délai de 4 mois à compter de la date à laquelle le notaire a été requis. Il résulte de la combinaison de ces dispositions avec celles imposant de requérir le notaire de rédiger l'acte dans un délai de 6 mois à compter de la date du décès que les héritiers disposent d'un délai de 10 mois à compter de la date du décès pour se conformer à cette obligation.

L'absence de respect de ces formalités ou des délais dans lesquels elles sont enfermées n'est pas sanctionnée. Cependant, aucune publication relative à d'éventuels actes de dispositions des droits concernés, tels que cession, à titre gratuit ou onéreux, hypothèque ou location à long terme, ne pourra intervenir tant que l'attestation immobilière n'aura pas été publiée. En outre, la responsabilité des héritiers pourrait être recherchée du fait du défaut de publication dans les délais, par les personnes ayant d'ores et déjà inscrit leurs propres droits sur l'immeuble en question, à condition, pour ces personnes, de prouver qu'elles ont subi un préjudice du fait du non-respect de cette obligation.

IV. Le partage

Il peut avoir lieu dès lors qu'au moins 2 héritiers ont vocation à recueillir la succession.
Il peut intervenir à tout moment.
Il peut intervenir à la demande d'un des héritiers, mais également du créancier d'un héritier.
Il peut être amiable ou judiciaire, et partiel ou total. Lorsqu'il n'est pas judiciaire, il est rédigé par le notaire. Dans tous les cas, il doit être publié.
Toutefois, l'acte de partage est un acte déclaratif. Par conséquent, le défaut de publicité de l'acte de partage ne le rend pas inopposable
En outre, le partage publié dans un délai de 10 mois à compter de la date du décès rend inutile la publication de l'attestation immobilière dans le même délai. Il en résulte l'économie du coût de l'établissement de l'attestation immobilière et de sa publication.

V. Le coût de ces formalités

Des honoraires sont dus au notaire pour la rédaction de l'attestation immobilière.
Ces honoraires, appelés émoluments, sont proportionnels et varient en fonction de la valeur du bien immobilier objet de l'attestation. Ils sont fixés par décret, dans les conditions suivantes :
- jusqu'à 6 500 euros : 1,60 %
- au delà de 6 500 euros et jusqu'à 17 000 euros : 0,88 %
- au delà de 17 000 euros et jusqu'à 30 000 euros : 0,6 %
- au delà de 30 000 euros : 0,44%

Ainsi, si le bien objet de l'attestation immobilière est évalué à 10.000,00 euros, le montant des émoluments sera égal à :
6.500,00 x 1,6 % + [10.000,00 – 6.500,00) x 0,88 %] = 134,80 euros

Il faudra également ajouter la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), de 19,6 %.

En outre, le coût comprendra les frais relatifs à la publication. Ces frais correspondent aux droits d'enregistrement pour un montant de 150,00 euros, ainsi que le salaire du conservateur, égal à 0,1 % de la valeur de l'immeuble.

S'agissant du partage, des droits de partage sont dus à hauteur de 1,10 %. Il conviendra également d'ajouter le salaire du conservateur et les émoluments du notaire. Dès lors que le notaire aura rédigé l'acte de partage, des honoraires lui seront dus, fixés par décret, et variant en fonction de l'évaluation des biens objet du partage, dans les conditions suivantes :
- jusqu'à 6 500 euros : 4,00 p. 100,
- au-delà de 6 500 euros et jusqu'à 17 000 euros : 1,65 p. 100,
- au-delà de 17 000 euros et jusqu'à 30 000 euros : 1,10 p. 100,
- au-delà de 30 000 euros : 0,825 p. 100.
Les montants obtenus s'entendent hors taxe.

Dans tous les cas, d'autres montants peuvent être ajoutés, relatifs à certains frais exposés par le notaire, appelés les déboursés.

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