L’acquisition d’un bien immobilier demande la plupart du temps la souscription d’un crédit immobilier. Ainsi, un crédit immobilier peut être souscrit pour les opérations définies par l’article L312-2. Il peut etre souscrit pour l’achat d’un terrain s’il est destiné à la construction, l’achat d’un bien immobilier en pleine propriété ou l’achat d’un droit d’occupation à temps partagé, l’achat d’un logement par souscription ou achats de parts ou d’actions de société, des travaux de construction d’un montant supérieur à 21 500€, une location-vente, une location avec promesse de vente, l’achat d’un bien immobilier pour habitation ou pour usage professionnel et habitation lorsque minimum 10% sont réservés à l’habitation. Lorsqu’un organisme financier vous propose un crédit immobilier, il vous fournit tout d’abord une offre préalable de prêt (article L311-10 du code de la consommation). Cette offre de prêt précise l’identité du demandeur et du prêteur, la nature et l’objet du prêt, les modalités, le montant du crédit, les garanties et assurances exigées, le coût total du crédit, le tableau d’amortissement, les conditions de transfert du prêt et la durée de validité de l’offre. Cette offre de prêt est valable au moins 30 jours à compter de sa réception par l’emprunteur. Si l’un des critères de l’offre de prêt est modifié, l’organisme prêteur doit présenter une nouvelle offre de prêt. L’emprunteur dispose également d’un délai minimum de réflexion de 10 jours pour accepter le crédit et signer celle ci. Il ne peut donc renvoyer son acceptation de crédit que le onzième jour suivant la réception de l’offre. Ce délai, fixé par l’article L312-10 du code de la consommation permet à l’emprunteur de comparer les différentes offres de crédit. Le taux effectif global doit être un taux comprenant tous « les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects » tels que frais de dossier ou assurance. Article L313-1 du code de la consommation La demande de garantie s’effectue au moment de la souscription du prêt. L’assurance crédit est généralement proposée par l’organisme financier. L’assurance décès invalidité est obligatoire. Elle assure la conservation du bien acheté en cas de perte brutale de revenus à la suite d’invalidité ou d’incapacité à travailler. Cette assurance permet également de ne pas transmettre la dette aux héritiers en cas de décès. Le prix de l’assurance augmente en fonction de l’âge de l’emprunteur mais aussi de son état de santé. L’emprunteur doit remplir un questionnaire de santé, plus ou moins important selon l’âge. Les enjeux du questionnaire sont importants car en cas de fausse déclaration, l’assureur peut refuser de couvrir l’assuré en cas de maladie, accident… Les taux appliqués dépendent des conclusions des médecins suite à l’analyse du questionnaire de santé. Les discriminations selon l’âge ou la santé pour ce type de contrat sont prévues par le code pénal. Il est également possible de souscrire à une assurance chômage mais celle-ci est la plupart du temps facultative. Deux principaux types de taux sont proposés : le taux fixe et le taux variable. Avec le taux fixe, le montant des mensualités et la durée du prêt ne varient pas, ils sont définis au moment de la signature du prêt. Ce taux garanti l’emprunteur contre une forte hausse du taux d’intérêt. Le taux variable propose un taux d’intérêt qui évolue selon les modalités fixées dans le contrat de prêt. Cette formule peut être dangereuse en cas de hausse brutale des taux. Ainsi, les banques proposent des formules protégeant les clients contre les variations trop importantes. Pour accorder un prêt, la banque demande de lui fournir le compromis de vente, la promesse de vente, les bulletins de salaire, les relevés de comptes, une photocopie du contrat de travail. Pour un prêt à taux zéro, un prêt conventionné et un prêt à l’accession sociale, des justificatifs de conditions de revenus peuvent être demandés. Avant d’accorder un prêt, l’organisme financier vérifie que le client n’est pas inscrit sur le fichier des incidents de paiement. Il vérifie également que l’emprunt ne représente pas plus de 33% d’endettement pour le client. Pour compléter le crédit immobilier, l’emprunteur peut avoir recours à différents types de crédits. Notamment le prêt d’épargne logement qui est possible pour ceux qui ont au préalable ouvert un plan ou compte épargne logement. Avec le prêt épargne logement (PEL), l’emprunteur épargne entre 4 et 10 ans avec un dépôt de départ de minimum de 225€ et un versement minimal de 540€ par an et un plafond de 61 200€. Le montant du prêt dépend ensuite du montant des intérêts acquis au titre de l’épargne constituée et de la durée du remboursement. Avec le compte épargne logement (CEL), l’emprunteur épargne au minimum pendant 18 mois, avec un dépôt initial de 300€ minimum et un plafond de 15300€. Le montant du prêt alloué obéit aux mêmes règles que le PEL. Le crédit immobilier peut également être complété par un prêt à taux zéro. Il est accessible aux personnes se situant en dessous d’un certain plafond de ressources imposables, qui varie en fonction de la localisation du logement, et selon le nombre de personnes dont est composé le foyer. Les ressources prises en compte sont celles de l’avant dernière année précédent l’offre de crédit, ainsi se sont les revenus 2005 qui sont pris en compte pour une offre de prêt émise en 2007. Le prêt à taux zéro est valable pour une première accession à la propriété, pour une résidence principale, c’est-à-dire une résidence occupée au moins 8 mois dans l’année. L’entrée dans les locaux doit avoir lieu au maximum un an après la déclaration d’achèvement des travaux ou de l’acquisition du bien. Le montant du prêt à taux zéro ne peut pas excéder 20% du coût de l’opération (30% ans les zones urbaines défavorisées) et ne doit pas dépasser 50% du total des autres prêts de plus de 2 ans souscrits pour financer l’opération. L’échéance de remboursement varie en fonction des revenus, plus les revenus sont faibles, plus le remboursement sera tardif. Il existe aussi un prêt à l’accession sociale (PAS), qui est attribué sous conditions de ressources, avec des plafonds qui tiennent compte de la composition du foyer mais aussi de la zone géographique dont dépend le bien immobilier. Les revenus pris en compte sont également ceux de l’avant dernière année précédent l’offre de crédit. Le prêt à l’accession sociale peut être souscrit pour financer l’achat d’une résidence principale occupée au moins 8 mois dans l’année, qu’il s’agisse d’un logement neuf, ancien, l’achat d’un terrain, la construction d’une maison ou des travaux. Il peut couvrir la totalité du coût de l’opération sur une durée de 15 à 20 ans et être appliqué à taux fixe ou révisable selon l’apport personnel et la durée du prêt. Il est possible de reporter les mensualités de remboursement en cas de perte d’emploi, dans la limite de 50% pendant une période de 12 mois. Cette période peut être fractionnée en 2 périodes de 6 mois. Les salariés des entreprises privées d’au moins 10 salariés, peuvent bénéficier du prêt 1% logement. La demande doit être déposée auprès de l’employeur qui la transmet ensuite à l’organisme chargé du prêt. L’obtention du prêt n’est pas systématique. Dans les entreprises de plus de 300 salariés, une commission est chargée de définir les critères de classement des salariés demandant le 1% logement, en fonction des charges de famille. Ce prêt est destiné pour l’achat d’une résidence principale que ce soit du neuf, de l’ancien, un achat de terrain pour la construction d’une maison ou la construction d’une maison uniquement. Pour bénéficier du 1% logement pour la réalisation de travaux, il faut que le logement ait plus de 20 ans, et que le montant des travaux effectués représente au moins 20% du prix de revient final de l’opération et doivent être effectués dans les 24 mois suivant l’achat. Le montant du prêt 1% logement est fixé en fonction des zones géographiques et dans la limite de 50% du prix de revient final de l’opération. Pour permettre d’assurer le décalage de temps qu’il y a souvent entre l’achat d’un nouveau bien et la revente de l’ancien les banques proposent un crédit relais. Il s’agit d’une avance accordée sur la vente du bien, qui représente en général 60 à 80% du prix du bien mis en vente. Cette avance est remboursable dans un délai de 2ans maximum avec des taux souvent très élevés.
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