Vous avez trouvé le logement, le vendeur a dit oui, et maintenant la banque vous envoie une offre de prêt de vingt pages. Vous avez envie de signer tout de suite. La loi, elle, vous oblige à attendre.
Le crédit immobilier est l’un des contrats les plus encadrés du Code de la consommation. Délai de réflexion, durée de validité de l’offre, coût total affiché, assurance, remboursement anticipé : chaque étape obéit à des règles précises qui protègent l’emprunteur.
Ce guide reprend ces règles dans l’ordre où vous les rencontrerez, du premier rendez-vous en agence jusqu’au remboursement.
Quels achats peuvent être financés par un crédit immobilier ?
Le régime du crédit immobilier s’applique aux prêts consentis à un particulier pour acquérir un bien à usage d’habitation (ou mixte, habitation et professionnel), acheter un terrain destiné à la construction, ou financer certains travaux importants sur un logement. Il couvre aussi l’achat de parts de sociétés donnant droit à un logement.
Ces règles figurent aujourd’hui aux articles L313-1 et suivants du Code de la consommation. Les anciens articles L312-1 et suivants, souvent cités dans de vieux documents, ont été réorganisés par l’ordonnance de 2016 qui a transposé la directive européenne sur le crédit immobilier.
Un prêt pour une voiture ou des meubles relève d’un autre régime, plus souple, détaillé dans notre page sur le crédit à la consommation.
L’offre de prêt : ce qu’elle doit contenir
Avant toute offre, la banque doit vous remettre une fiche d’information standardisée européenne (FISE). Elle présente le prêt envisagé de façon normalisée, ce qui permet de comparer plusieurs établissements ligne par ligne.
L’offre elle-même est un document écrit, envoyé par courrier ou remis en main propre. Elle précise notamment :
- l’identité du prêteur et de l’emprunteur, ainsi que des éventuelles cautions
- la nature, l’objet et le montant du prêt
- la durée, le taux et les modalités de remboursement, avec le tableau d’amortissement
- le coût total du crédit et le taux annuel effectif global (TAEG)
- les garanties demandées (hypothèque, privilège de prêteur de deniers, caution d’un organisme) et l’assurance exigée
- les conditions de remboursement anticipé et de transfert éventuel du prêt
Le TAEG a remplacé l’ancien TEG. Il intègre les intérêts, mais aussi les frais de dossier, le coût de l’assurance exigée par la banque et les frais de garantie. C’est le chiffre à regarder en premier quand vous comparez deux offres.
Pour une vue d’ensemble des différents prêts et de leurs règles communes, consultez notre dossier sur les crédits aux particuliers.
Validité de l’offre et délai de réflexion de 10 jours
Deux délais se superposent, et on les confond souvent.
| Délai | Durée | Ce qu’il implique |
|---|---|---|
| Maintien de l’offre | 30 jours minimum à compter de la réception | La banque ne peut pas modifier ni retirer son offre pendant cette période |
| Délai de réflexion | 10 jours à compter de la réception | Vous ne pouvez pas accepter avant le onzième jour |
Le délai de réflexion n’est pas un délai de rétractation. Vous ne signez pas puis annulez : vous attendez avant de signer. Et une acceptation antidatée ou envoyée trop tôt expose la banque à des sanctions, notamment la perte de tout ou partie des intérêts.
Si un élément de l’offre change (montant, taux, durée), la banque doit émettre une nouvelle offre, et les délais repartent.
L’assurance emprunteur : obligatoire ou pas ?
Aucune loi n’impose l’assurance emprunteur. Mais quasiment aucune banque ne prête sans elle, car elle couvre le remboursement en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail. Elle évite aussi que la dette retombe sur vos héritiers.
Plusieurs lois successives ont ouvert ce marché à la concurrence :
- la loi Lagarde de 2010 vous permet de choisir un contrat externe à la banque, à garanties équivalentes
- les lois Hamon (2014) et Bourquin (2018) ont autorisé le changement d’assurance en cours de prêt
- la loi Lemoine de 2022 permet de résilier l’assurance à tout moment et supprime le questionnaire de santé pour certains prêts de montant limité, remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur
Mon conseil : faites jouer la délégation d’assurance dès la demande de prêt. Sur vingt ans, l’écart de coût entre le contrat de groupe de la banque et un contrat individuel peut être sensible, surtout si vous êtes jeune et non-fumeur.
Le lien avec l’achat : la condition suspensive
Quand vous signez un compromis de vente en vue d’un achat financé à crédit, la loi présume que l’achat dépend de l’obtention du prêt. Le compromis doit indiquer si vous recourez à un prêt, et la condition suspensive dure au moins un mois.
Si la banque refuse le prêt alors que vous avez déposé des demandes conformes à ce que prévoit le compromis, la vente n’a pas lieu. Les sommes versées vous sont restituées.
Mais attention aux demandes fantaisistes. Demander un taux irréaliste ou un montant supérieur à celui prévu pour provoquer un refus peut vous coûter l’indemnité d’immobilisation.
Le cadre général de l’achat (diagnostics, notaire, compromis) est détaillé dans notre rubrique droit immobilier.
Pendant le prêt : remboursement anticipé, difficultés, séparation
Vous pouvez rembourser tout ou partie de votre crédit avant l’échéance. La banque peut prévoir des indemnités, plafonnées à six mois d’intérêts sur le capital remboursé et à 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Certaines offres les suppriment, notamment en cas de vente liée à une mutation professionnelle ou à la perte d’emploi, selon les cas prévus par la loi.
En cas de difficulté passagère, vous pouvez demander au juge des contentieux de la protection de suspendre les échéances, dans la limite de deux ans. Parlez-en d’abord à votre banque, qui accepte souvent un report ou un allongement de durée.
La séparation d’un couple co-emprunteur pose un problème à part, car chacun reste tenu de la totalité de la dette envers la banque. Si c’est votre situation, lisez notre article sur ce que vous pouvez faire quand votre ex ne paie plus le crédit.
Et si vous empruntez pour louer, les règles de crédit restent les mêmes, mais la fiscalité change tout. Notre analyse de la loi Pinel et de ses limites vous aidera à faire vos calculs.
Questions fréquentes sur le crédit immobilier
Peut-on signer une offre de prêt immobilier avant 10 jours ?
Non. La loi impose un délai de réflexion de 10 jours à compter de la réception de l’offre. Une acceptation envoyée avant le onzième jour n’est pas valable, même si vous êtes pressé et que le vendeur s’impatiente.
L’assurance emprunteur est-elle obligatoire ?
Aucun texte ne l’impose pour un crédit immobilier. Dans les faits, presque toutes les banques la demandent comme condition du prêt. Vous restez libre de choisir un autre assureur que celui de la banque, à garanties équivalentes.
Que se passe-t-il si mon prêt est refusé après le compromis ?
Si le compromis contient une condition suspensive d’obtention de prêt et que vous avez fait des demandes sérieuses, la vente tombe et l’acompte versé doit vous être rendu. D’où l’intérêt de bien rédiger cette clause avant de signer.
Peut-on rembourser son crédit immobilier par anticipation ?
Oui, en totalité ou en partie. La banque peut réclamer des indemnités de remboursement anticipé si le contrat les prévoit, dans la limite de six mois d’intérêts et de 3 % du capital restant dû.
