Un parent décède et laisse une maison, un appartement en location ou un terrain. Les comptes bancaires se partagent assez facilement. Les murs, beaucoup moins.
La présence d’un immeuble dans une succession change la procédure : notaire obligatoire, formalités de publicité foncière, évaluation du bien, et souvent une période d’indivision plus ou moins tendue entre héritiers.
Ce guide se concentre sur ces particularités. Il vous explique ce qui se passe entre le décès et le moment où chacun devient propriétaire de sa part.
Liquidation, partage : de quoi parle-t-on ?
Au décès, le patrimoine du défunt passe à ses héritiers. Avant de l’attribuer, il faut faire les comptes : recenser les biens, déduire les dettes, réintégrer certaines donations. C’est la liquidation.
Le partage vient ensuite. Il met fin à l’indivision en attribuant à chaque héritier des biens précis, ou une somme d’argent, à hauteur de ses droits. Les deux étapes se suivent dans la liquidation et le partage du patrimoine du défunt, que nous détaillons à part.
Avec un bien immobilier, chacune de ces étapes laisse une trace officielle.
Pourquoi le notaire devient obligatoire
En théorie, une petite succession sans immeuble peut se régler sans notaire. Dès qu’un bien immobilier figure dans le patrimoine, en pleine propriété comme en nue-propriété, son intervention s’impose.
La raison est simple. Tout transfert de propriété immobilière doit être publié au service de la publicité foncière (l’ancienne conservation des hypothèques), et seul un acte authentique peut l’être. Les héritiers choisissent librement leur notaire. S’ils ne s’entendent pas, chacun peut se faire assister du sien.
Le notaire commence par identifier les héritiers et dresse l’acte de notoriété. Il s’appuie sur le testament s’il en existe un, sinon sur les règles légales de dévolution. Pour le déroulé complet, consultez notre article sur le règlement d’une succession avec un notaire.
L’attestation de propriété immobilière
C’est le document propre aux successions qui comprennent un immeuble. Le notaire la rédige après l’acte de notoriété, puis la fait publier.
Point souvent mal compris : cette attestation ne transfère rien. Les héritiers deviennent propriétaires du seul fait du décès. L’attestation constate cette transmission et la rend opposable aux tiers. Les juristes parlent d’acte déclaratif, par opposition à une vente, qui est un acte translatif.
Elle mentionne notamment :
- l’identité du défunt et des héritiers ou légataires
- la désignation précise du bien (adresse, références cadastrales)
- la part revenant à chacun
- l’origine de propriété du bien
Sans elle, impossible de vendre le bien, de l’hypothéquer ou de l’attribuer à un héritier dans le partage.
L’indivision : la période de transition
Tant que le partage n’est pas signé, les héritiers sont propriétaires ensemble. Chacun détient une quote-part du bien, sans pouvoir dire « cette pièce est à moi ».
Le Code civil organise cette cohabitation. Les actes d’administration (louer le bien, payer les charges courantes) relèvent de la majorité des deux tiers des droits indivis. Vendre le bien exige en principe l’unanimité. Si un héritier refuse, les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits peuvent demander au tribunal judiciaire d’autoriser la vente.
Et la règle de fond reste l’article 815 : nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision. Les solutions pour en sortir sont développées dans le dénouement de l’indivision.
Le conjoint survivant a une place à part. Il bénéficie d’un droit de jouissance gratuite du logement pendant un an, puis peut demander un droit viager d’habitation. Ses options sont exposées dans les droits du conjoint survivant.
Comment le bien est partagé
Trois issues sont possibles, selon le nombre de biens et l’entente familiale.
| Solution | Comment ça se passe | Point d’attention |
|---|---|---|
| Attribution à un héritier | Le bien entre dans le lot d’un seul héritier | Il verse une soulte aux autres si son lot dépasse ses droits |
| Vente puis partage du prix | Les héritiers vendent ensemble et se répartissent le produit | Accord de tous, ou autorisation judiciaire à défaut |
| Partage judiciaire | Le tribunal judiciaire organise le partage, parfois par une vente aux enchères (licitation) | Procédure longue et coûteuse, avocat obligatoire |
Le bien est évalué à sa valeur au jour du partage, pas au jour du décès. Sur un marché qui a bougé, l’écart peut peser lourd dans le calcul de la soulte.
Certains héritiers peuvent demander une attribution préférentielle. C’est le cas, sous conditions, de celui qui habitait le logement avec le défunt au moment du décès, ou de celui qui exploite une entreprise familiale. Le juge tranche en cas de désaccord.
Le partage amiable d’un immeuble se signe chez le notaire et donne lieu à un droit de partage, calculé sur l’actif net partagé, en plus des émoluments réglementés.
Les délais et la fiscalité à garder en tête
Le partage n’a pas de date limite. La déclaration fiscale, si. Elle doit en principe être déposée dans les six mois suivant le décès lorsque celui-ci a eu lieu en France métropolitaine, faute de quoi des intérêts de retard s’appliquent. Les formalités sont décrites dans notre article sur la déclaration de succession.
Le bien immobilier y figure pour sa valeur vénale au jour du décès. Cette date diffère donc de celle utilisée pour le partage.
Mon conseil : faites estimer le bien par deux professionnels indépendants dès le début. Une valeur partagée par tous évite la moitié des disputes (et une bonne partie des frais d’expertise judiciaire si le dossier part au tribunal).
Si l’un des héritiers bloque, ou si un testament inégalitaire est contesté, l’avis d’un avocat en droit des successions devient utile avant d’engager une procédure.
Questions fréquentes sur le partage d’un bien immobilier hérité
Peut-on partager une maison héritée sans passer par un notaire ?
Non. Dès qu’un bien immobilier figure dans la succession, le partage doit être constaté par un acte notarié pour être publié au service de la publicité foncière. Sans cette publication, le changement de propriétaire n’est pas opposable aux tiers.
Un héritier peut-il bloquer la vente d’un bien en indivision ?
Il peut la retarder, pas la bloquer indéfiniment. Les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits peuvent demander au tribunal judiciaire d’autoriser la vente, et chacun peut réclamer le partage judiciaire puisque personne n’est tenu de rester en indivision.
À quelle date évalue-t-on le bien pour le partage ?
Le bien est estimé à sa valeur au moment du partage, et non au jour du décès. Si le marché a évolué entre-temps, c’est la valeur actuelle qui sert à calculer les lots et l’éventuelle soulte.
Le conjoint survivant peut-il rester dans le logement pendant le partage ?
Oui. Il bénéficie d’un droit de jouissance gratuite du logement pendant un an après le décès. Il peut aussi demander un droit viager d’habitation, à condition de le réclamer dans l’année qui suit le décès.
