Vous visitez un deux-pièces qui vous plaît, et l’agence vous tend une liste de documents longue comme le bras : relevés de compte, photo, attestation de l’ancien propriétaire, chèque de réservation. Avez-vous vraiment à tout fournir ?
Non.
La location d’un logement vide ou meublé qui sert de résidence principale obéit à la loi du 6 juillet 1989. Ce texte encadre la sélection du locataire, le contenu du bail, le loyer, les réparations et la sortie. Les règles qui suivent valent pour le parc privé, les logements sociaux ayant leurs propres procédures d’attribution.
Le dossier de location : ce que le propriétaire peut demander
Depuis la loi ALUR de 2014, la liste des pièces exigibles est limitative. Elle est fixée par un décret du 5 novembre 2015. Le bailleur ou l’agence peut vous demander :
- une pièce d’identité
- un justificatif de domicile (quittances de loyer, attestation d’hébergement, avis de taxe foncière)
- des justificatifs de situation professionnelle (contrat de travail, extrait K ou K bis, carte d’étudiant)
- des justificatifs de ressources (trois derniers bulletins de salaire, dernier avis d’imposition, justificatif de bourse ou de pension)
Les mêmes catégories s’appliquent à votre garant, s’il y en a un.
Certaines demandes sont interdites par l’article 22-2 de la loi de 1989. Le propriétaire ne peut pas exiger :
- une photo d’identité, en dehors de celle figurant sur votre pièce d’identité
- votre carte d’assuré social
- des relevés de compte ou une attestation de bonne tenue de compte
- une autorisation de prélèvement automatique
- un extrait de casier judiciaire
- un dossier médical ou un contrat de mariage
- un chèque de réservation
Franchement, beaucoup de bailleurs l’ignorent encore. Si on vous réclame une pièce interdite, rappelez la règle poliment, par écrit si besoin. Le non-respect de cette liste expose le bailleur à une amende administrative.
Discrimination : ce que la loi interdit au moment de choisir
L’article 1er de la loi de 1989 interdit de refuser un logement en raison de l’origine, du patronyme, de l’apparence physique, du sexe, de la situation de famille, de l’état de santé, du handicap, de l’orientation sexuelle, des opinions politiques ou des activités syndicales. L’appartenance vraie ou supposée à une ethnie, une nation ou une religion est aussi visée.
Le refus discriminatoire est aussi un délit pénal.
Le Code pénal le punit de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. Prouver la discrimination reste pourtant difficile. Gardez les annonces, les messages et le nom de vos interlocuteurs. Le Défenseur des droits peut être saisi gratuitement et dispose de pouvoirs d’enquête.
Le bail : forme, durée et dépôt de garantie
Le contrat de location doit être écrit et suivre un modèle type fixé par décret. Pour la location d’une chambre chez l’habitant, voyez nos repères pratiques. Il mentionne notamment l’identité des parties, la surface habitable, le loyer, les charges, la durée et le dépôt de garantie. Une clause contraire à la loi est réputée non écrite, un peu comme les clauses abusives dans un contrat de consommation.
| Type de location | Durée minimale | Dépôt de garantie maximal | Préavis du locataire |
|---|---|---|---|
| Vide, bailleur particulier | 3 ans | 1 mois de loyer hors charges | 3 mois (1 mois en zone tendue ou dans les cas prévus par la loi) |
| Vide, bailleur société | 6 ans | 1 mois de loyer hors charges | Comme ci-dessus |
| Meublé | 1 an (9 mois pour un étudiant, sans reconduction) | 2 mois de loyer hors charges | 1 mois |
| Bail mobilité (meublé) | 1 à 10 mois | Aucun | 1 mois |
Le bail est accompagné d’un dossier de diagnostics : performance énergétique, état des risques et, selon l’âge du logement, plomb, électricité et gaz. Un état des lieux d’entrée est établi contradictoirement à la remise des clés.
Mon conseil : prenez des photos datées de chaque pièce le jour de l’entrée. Elles pèseront lourd si un désaccord surgit au moment de récupérer votre dépôt de garantie.
Les obligations du propriétaire
Le bailleur doit remettre un logement décent, c’est-à-dire sans risque pour la sécurité ou la santé, doté des équipements de base et respectant un niveau minimal de performance énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne sont plus considérés comme décents pour les nouveaux baux. Les logements F suivront en 2028, puis les E en 2034.
Il doit aussi :
- garantir au locataire une jouissance paisible du logement
- entretenir les locaux et prendre en charge les grosses réparations
- remettre gratuitement une quittance si le locataire la demande
- respecter le plafond de loyer là où l’encadrement s’applique, comme à Paris, Lille ou Lyon
Pour donner congé, il doit prévenir six mois avant la fin du bail pour un logement vide, trois mois pour un meublé. Et il doit invoquer un motif prévu par la loi : reprise pour habiter, vente ou motif légitime et sérieux.
Les obligations du locataire
De votre côté, vous payez le loyer et les charges aux dates prévues, vous utilisez le logement paisiblement et vous prenez en charge l’entretien courant et les menues réparations. Une liste réglementaire les détaille : joints, ampoules, entretien annuel de la chaudière, débouchage des canalisations.
Vous devez aussi être couvert par une assurance habitation contre les risques locatifs et en remettre l’attestation chaque année.
Le bruit répété peut constituer un trouble anormal de voisinage. Dans les cas graves, le bailleur peut demander au juge la résiliation du bail.
Dans un immeuble, le règlement de copropriété s’impose aussi au locataire pour l’usage des parties communes.
Et en cas d’impayés ? La procédure s’est durcie, notamment avec la loi du 27 juillet 2023. Ses effets sont détaillés dans notre article sur la nouvelle loi sur les loyers impayés.
Quitter le logement et récupérer son dépôt de garantie
Le préavis court à compter de la réception de votre lettre de congé, envoyée en recommandé avec accusé de réception, signifiée par commissaire de justice ou remise en main propre contre émargement. En zone tendue, indiquez-le dans la lettre pour bénéficier du préavis d’un mois.
À la sortie, l’état des lieux est comparé à celui d’entrée. L’usure normale n’est pas à votre charge.
Le dépôt de garantie doit être rendu dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme, deux mois dans le cas contraire, déduction faite des sommes justifiées. Passé ce délai, le propriétaire doit une majoration égale à 10 % du loyer mensuel par mois de retard.
En cas de blocage, la commission départementale de conciliation est gratuite. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire tranche ensuite les litiges locatifs (un avocat devient utile quand les sommes ou les enjeux grimpent).
Questions fréquentes sur la location d’un appartement
Le propriétaire peut-il demander mes relevés de compte ?
Non. La loi interdit d’exiger des relevés bancaires, une attestation de bonne tenue de compte ou une autorisation de prélèvement. Pour vos ressources, il peut demander par exemple vos trois derniers bulletins de salaire ou votre dernier avis d’imposition.
Quel dépôt de garantie peut-on me réclamer ?
Un mois de loyer hors charges au maximum pour un logement vide, deux mois pour un meublé, aucun pour un bail mobilité. Il doit être rendu dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme, deux mois dans le cas contraire.
Quel préavis pour quitter mon appartement ?
Trois mois pour une location vide, ramenés à un mois en zone tendue ou dans certaines situations prévues par la loi, comme une mutation ou une perte d’emploi. Pour un meublé, le préavis est d’un mois. Il court à partir de la réception de votre lettre.
L’assurance habitation est-elle obligatoire pour le locataire ?
Oui, le locataire doit être couvert contre les risques locatifs et en justifier chaque année. À défaut, le propriétaire peut souscrire une assurance pour son compte et en répercuter le coût, ou se prévaloir de la clause de résiliation prévue au bail.
