La loi du 27 juillet 2023, souvent appelée loi « anti-squat » ou loi Kasbarian-Bergé, a raccourci la procédure en cas de loyers impayés.
Son nom officiel parle de protéger les logements contre l’occupation illicite. Mais une bonne partie du texte touche les loyers impayés, et concerne autant les bailleurs que les locataires de bonne foi.
Ce qui a changé, ce qui n’a pas bougé, et ce que chacun peut faire à chaque étape : on reprend tout dans l’ordre.
Ce que la loi a vraiment modifié
Contrairement à une idée répandue, un propriétaire ne peut toujours pas expulser son locataire dès le premier impayé. La loi a raccourci les délais, elle n’a pas supprimé le passage devant le juge.
| Étape | Avant la loi | Depuis la loi de 2023 |
|---|---|---|
| Délai laissé par le commandement de payer | 2 mois | 6 semaines |
| Clause résolutoire dans le bail | Facultative | Obligatoire dans les baux signés depuis le 29 juillet 2023 |
| Délais pour quitter les lieux accordés par le juge | 3 mois à 3 ans | 1 mois à 1 an |
| Maintien dans les lieux après jugement définitif | Pas de sanction pénale spécifique | Amende de 7 500 € (article 315-2 du Code pénal), hors trêve hivernale et logement social |
Le cadre général du bail d’habitation reste celui de la loi du 6 juillet 1989. Pour les règles de base, notre guide sur la location d’un appartement fait le tour des droits et obligations de chacun.
La procédure côté bailleur, étape par étape
Dès le premier retard, commencez par un échange simple : appel, courrier, puis une mise en demeure de payer par lettre recommandée. Beaucoup d’impayés se règlent là.
Si la dette ne dépasse pas 5 000 €, une tentative de conciliation ou de médiation est obligatoire avant de demander au juge la résiliation du bail. Le conciliateur de justice est gratuit.
Si votre locataire touche une aide au logement, vous devez signaler l’impayé à la Caf ou à la MSA quand il atteint l’équivalent de deux mois de loyer. Ne pas le faire vous expose à une amende pouvant atteindre 8 010 €, selon Service-public.fr. Deux décrets du 12 février 2026 modifient la gestion de ces impayés par les Caf à partir du 1er janvier 2027.
Ensuite viennent les actes du commissaire de justice :
- le commandement de payer, qui laisse 6 semaines au locataire pour régler sa dette
- l’assignation devant le juge des contentieux de la protection, avec une audience fixée au moins 6 semaines plus tard
- le jugement, qui constate la résiliation du bail ou accorde des délais
- le commandement de quitter les lieux, puis, si besoin, l’expulsion avec le concours de la force publique
Le juge des contentieux de la protection siège au tribunal judiciaire. Il a remplacé en 2020 le juge de l’ancien tribunal d’instance, que beaucoup de modèles de courrier citent encore.
Clause résolutoire : le bail lui-même change
La clause résolutoire prévoit que le bail prend fin automatiquement si le locataire manque à certaines obligations : loyer ou charges impayés, dépôt de garantie non versé, absence d’assurance habitation, troubles de voisinage constatés par un juge.
Avec cette clause, le juge ne pèse pas la gravité du manquement. Il constate que les conditions sont réunies.
La loi a aussi durci les conditions pour suspendre les effets de cette clause (voir la partie suivante). Pour les bailleurs dont le bail date d’avant juillet 2023, relisez le contrat. La clause y figure presque toujours, mais vérifiez.
Les protections qui restent au locataire
Le locataire en difficulté garde des outils. Il peut demander au juge un délai de paiement allant jusqu’à 3 ans et la suspension de la clause résolutoire pendant ce temps.
Mais la loi pose une condition nette : il doit avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, et être en mesure de rembourser sa dette. Un locataire qui ne paie plus rien a donc peu de chances d’obtenir un sursis.
Il peut aussi solliciter le fonds de solidarité pour le logement (FSL), rencontrer une assistante sociale ou déposer un dossier de surendettement, qui peut suspendre la procédure d’expulsion dans certains cas.
Notre conseil, côté locataire : n’attendez pas l’assignation pour agir. Le numéro national SOS Loyers impayés (0 805 160 075, appel gratuit) oriente les locataires en difficulté. Des conseils juridiques gratuits existent (ADIL, points-justice, consultations d’avocats en mairie), et l’aide juridictionnelle peut couvrir les frais d’avocat.
Sanctions et trêve hivernale
La loi de 2023 a durci les peines contre le squat. La violation de domicile est punie de 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende.
Le bailleur, lui, ne peut pas se faire justice. Changer les serrures ou sortir les affaires du locataire sans jugement l’expose à 3 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende (article 226-4-2 du Code pénal).
Elle a aussi créé une amende de 7 500 € pour l’occupant qui reste dans un logement privé après un jugement d’expulsion définitif et l’expiration des délais accordés. Cette sanction ne joue ni pendant la trêve hivernale, ni dans le parc social.
La trêve hivernale court du 1er novembre au 31 mars. Pendant cette période, aucune expulsion de locataire ne peut être exécutée, sauf relogement adapté à la famille. La procédure, elle, avance normalement, et la dette continue de grossir.
Un dossier qui se tend des deux côtés mérite l’avis d’un professionnel, avocat ou ADIL. Les délais sont courts, et une étape mal faite peut faire repartir la procédure de zéro.
Questions fréquentes sur la loi sur les loyers impayés
Un propriétaire peut-il expulser son locataire dès le premier loyer impayé ?
Non. Il doit d’abord faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice, attendre six semaines, puis obtenir une décision du juge. Seul un commissaire de justice muni de ce jugement peut ensuite procéder à l’expulsion.
La clause résolutoire s’applique-t-elle aux baux signés avant la loi ?
La loi la rend obligatoire dans les baux signés à partir du 29 juillet 2023. Les baux plus anciens en contiennent très souvent une, sans que rien ne l’impose. Sans clause, le bailleur doit demander au juge de prononcer la résiliation du bail.
Le locataire risque-t-il une amende s’il reste après le jugement ?
Oui. La loi a créé une amende de 7 500 € pour l’occupant qui se maintient dans un logement privé après un jugement d’expulsion définitif et la fin des délais accordés. Elle ne s’applique ni pendant la trêve hivernale, ni dans le logement social.
Quand a lieu la trêve hivernale ?
Du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante. Pendant cette période, l’expulsion d’un locataire ne peut pas être exécutée. La procédure judiciaire, elle, continue, et la dette aussi.
Sources
- Service Public : loyers impayés et expulsion du locataire
- Service Public : quand s’applique la trêve hivernale ?
- Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite
