Le notaire vous pose la question à la signature : « Vous avez bien déposé la déclaration d’achèvement ? » Et là, beaucoup de vendeurs découvrent que leur véranda de 2015 n’a jamais été régularisée.
La conformité d’une maison ne se résume pas à un papier de la mairie. Elle couvre les règles d’urbanisme, les normes techniques de construction et quelques contrôles obligatoires qui pèsent au moment de vendre ou de faire jouer une garantie.
Cet article fait le tour de ces différents niveaux, avec les démarches à prévoir pour chacun.
Ce que recouvre vraiment la « conformité » d’une maison
On parle souvent de conformité comme d’un bloc. En pratique, trois vérifications distinctes coexistent.
- La conformité d’urbanisme : la maison correspond-elle au permis de construire ou à la déclaration préalable accordés (implantation, hauteur, surface, aspect extérieur) ?
- La conformité technique : la construction respecte-t-elle les règles de construction (performance énergétique, installation électrique, accessibilité pour certains bâtiments, règles parasismiques selon la zone) ?
- Les contrôles spécifiques : assainissement individuel, raccordement électrique, diagnostics obligatoires lors d’une vente ou d’une location.
Une maison peut être parfaitement solide et pourtant non conforme au permis. L’inverse existe aussi. Pour une vue d’ensemble plus courte sur le sujet, vous pouvez lire notre fiche sur la conformité d’une maison.
La DAACT, point de départ du contrôle par la mairie
Depuis la réforme des autorisations d’urbanisme entrée en vigueur le 1er octobre 2007, l’ancien certificat de conformité délivré par la mairie a disparu. Il a été remplacé par la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, la fameuse DAACT.
C’est vous, le bénéficiaire du permis ou de la déclaration préalable, qui attestez que les travaux sont terminés et conformes. La mairie dispose ensuite d’un délai de trois mois pour contester cette conformité. Ce délai passe à cinq mois lorsque le récolement (la visite de contrôle) est obligatoire, par exemple dans certains secteurs protégés.
Sans contestation dans ce délai, vous pouvez demander une attestation de non-contestation. Ce document remplace dans les faits l’ancien certificat de conformité et le notaire le réclamera lors de la revente.
Le détail du formulaire et des pièces à joindre figure dans notre guide sur la déclaration de fin de travaux.
Les attestations à joindre
Pour une maison neuve, la DAACT doit être accompagnée de l’attestation de prise en compte de la réglementation environnementale (RE2020, qui a succédé à la RT2012). Selon la situation du terrain, une attestation sur les règles parasismiques ou d’autres documents peuvent être exigés. Mon conseil : demandez la liste exacte au service urbanisme avant le dépôt, elle varie selon le projet.
Les normes techniques à respecter
La mairie contrôle l’urbanisme. Elle ne vérifie pas vos prises électriques ni votre isolation. Ces points relèvent d’autres règles et d’autres intervenants.
| Point contrôlé | Règle de référence | Qui intervient |
|---|---|---|
| Performance énergétique (neuf) | RE2020 | Bureau d’études ou diagnostiqueur, attestation jointe à la DAACT |
| Installation électrique | Norme NF C 15-100 | Électricien, attestation Consuel avant mise en service d’une installation neuve |
| Assainissement non collectif | Règles du service public d’assainissement | SPANC de la commune ou de l’intercommunalité |
| Diagnostics à la vente | Code de la construction et de l’habitation | Diagnostiqueur certifié |
Franchement, c’est souvent l’assainissement qui bloque une vente à la campagne. Un rapport du SPANC défavorable n’empêche pas de vendre, mais l’acheteur devra faire les travaux dans un délai fixé, et il négociera le prix en conséquence.
Quand la maison n’est pas conforme
Les conséquences dépendent de l’écart constaté et du temps écoulé.
Si la mairie conteste la conformité dans le délai, elle vous met en demeure de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité. Un permis modificatif peut régulariser des écarts limités. Pour des changements plus lourds, un nouveau permis sera nécessaire.
Une construction réalisée sans autorisation ou en méconnaissance du permis constitue une infraction prévue par le code de l’urbanisme. L’action pénale se prescrit par six ans à compter de l’achèvement des travaux. L’action civile en démolition engagée par la commune peut, elle, être exercée pendant dix ans.
Et le temps ne règle pas tout. Après dix ans, l’article L421-9 du code de l’urbanisme empêche en principe la mairie de refuser un nouveau permis en invoquant l’irrégularité ancienne, mais des exceptions existent (construction sans aucun permis, zone à risque, site classé). Notre article sur les constructions illégales de plus de dix ans détaille ces cas.
Les délais à surveiller pendant et après le chantier
Le calendrier compte autant que le contenu du dossier. Quelques repères :
- Le permis doit être affiché sur le terrain pendant toute la durée du chantier. Un défaut d’affichage laisse courir indéfiniment le délai de recours des voisins (voir les conséquences d’un défaut d’affichage).
- La DAACT se dépose dès l’achèvement des travaux.
- La mairie a trois ou cinq mois pour contester.
- Côté constructeur, la garantie de parfait achèvement court un an, la garantie de bon fonctionnement deux ans et la garantie décennale dix ans à compter de la réception.
Mais attention : une non-conformité au permis n’est pas un désordre de construction. Les garanties du constructeur ne couvrent pas forcément un garage implanté à la mauvaise distance de la limite séparative.
Régulariser une maison avant de la vendre
Vous avez agrandi sans déclaration ou vous n’avez jamais déposé la DAACT ? La régularisation reste possible dans bien des cas.
La démarche consiste à déposer une demande d’autorisation portant sur l’ensemble de la construction telle qu’elle existe, puis la DAACT. Si les règles actuelles du plan local d’urbanisme permettent ce qui a été construit, l’autorisation sera accordée. Sinon, il faudra modifier ou démolir la partie litigieuse.
Notre page sur la mise en conformité aborde aussi le versant entreprise et sécurité, utile si la maison accueille une activité professionnelle.
Un avocat en droit de l’urbanisme devient utile dès qu’un voisin conteste, qu’un procès-verbal a été dressé ou qu’une vente est en jeu.
Questions fréquentes sur la conformité d’une maison
Le certificat de conformité existe-t-il encore ?
Non. Depuis le 1er octobre 2007, il a été remplacé par la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT). Après le délai de contrôle sans contestation, vous pouvez demander à la mairie une attestation de non-contestation de la conformité.
Combien de temps la mairie a-t-elle pour contester la conformité ?
La mairie dispose de trois mois à compter de la réception de la DAACT. Le délai passe à cinq mois lorsque le récolement est obligatoire, notamment dans certains secteurs protégés.
Peut-on vendre une maison non conforme ?
Oui, la vente reste possible, mais le notaire doit informer l’acheteur de la situation. L’acheteur peut négocier le prix ou renoncer, et le vendeur qui a caché l’irrégularité s’expose à un recours.
Qui vérifie l’installation électrique d’une maison neuve ?
L’installation doit respecter la norme NF C 15-100. Pour une installation neuve, une attestation de conformité visée par le Consuel est exigée avant la mise en service par le gestionnaire de réseau.
