Les artisans sont partis, la dernière couche de peinture a séché et vous pensez en avoir fini. Pas tout à fait. Tant que la mairie n’a pas été informée de la fin du chantier, votre maison reste dans une zone grise au regard de l’urbanisme.
La conformité d’une maison se joue sur deux terrains. Il y a le respect de l’autorisation obtenue (permis de construire ou déclaration préalable) et le respect des règles techniques de construction.
Ce guide traite surtout du premier volet, celui qui intéresse la mairie : les démarches, les délais de contrôle et ce qui arrive quand un écart est repéré.
Du certificat de conformité à la DAACT : ce qui a changé en 2007
Les propriétaires les plus anciens se souviennent du certificat de conformité. La mairie venait (ou ne venait pas) constater les travaux, puis délivrait un document officiel. Ce système a disparu avec la réforme des autorisations d’urbanisme entrée en vigueur le 1er octobre 2007.
Depuis, c’est à vous de déclarer que les travaux sont terminés et conformes, au moyen de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, la fameuse DAACT (formulaire cerfa n° 13408). La logique s’est inversée. Le propriétaire atteste, l’administration contrôle si elle le souhaite.
Ce document concerne tous les travaux soumis à permis de construire, à permis d’aménager ou à déclaration préalable. Extension, piscine, abri de jardin au-delà des seuils de dispense, modification de façade : dès qu’une autorisation a été demandée, une DAACT doit suivre.
Pour remplir le formulaire étape par étape, consultez notre guide sur la déclaration de fin de travaux.
Comment déposer la DAACT et quelles pièces joindre
Le formulaire se dépose en mairie, s’envoie par lettre recommandée avec accusé de réception ou se transmet en ligne lorsque votre commune propose le dépôt dématérialisé. Il est signé par le bénéficiaire de l’autorisation, ou par l’architecte s’il a dirigé les travaux.
Aucun délai légal strict n’impose de l’envoyer dans les semaines qui suivent la fin du chantier. Mais attendre n’apporte rien. C’est le dépôt qui fait courir le délai de contrôle de la mairie, et le notaire vous la réclamera le jour où vous vendrez.
Selon la nature du projet, certaines attestations accompagnent la déclaration :
- pour une construction neuve, l’attestation de prise en compte de la réglementation environnementale ou thermique applicable
- pour certains logements neufs, l’attestation de prise en compte de la réglementation acoustique
- dans les zones exposées à un risque sismique ou couvertes par un plan de prévention des risques, les attestations prévues par ces règles
Mon conseil : gardez une copie du dossier complet et la preuve de dépôt. Vingt ans plus tard, ce sont souvent les seuls papiers qui prouvent que tout a été fait dans les règles.
Pendant le chantier, l’affichage du permis sur le terrain compte aussi. Un défaut d’affichage du permis de construire laisse le délai de recours des voisins ouvert plus longtemps.
Les délais de contrôle de la mairie
À réception de la DAACT, l’administration peut venir vérifier sur place que la construction correspond à l’autorisation. Elle dispose pour cela de trois mois.
Ce délai passe à cinq mois lorsque le récolement est obligatoire, ce qui vise certains travaux situés dans des secteurs protégés au titre du patrimoine ou exposés à des risques naturels, ainsi que certains établissements recevant du public.
| Situation | Délai de contestation | Après le délai |
|---|---|---|
| Cas général | 3 mois après réception de la DAACT | Attestation de non-contestation sur demande |
| Récolement obligatoire | 5 mois après réception de la DAACT | Attestation de non-contestation sur demande |
| DAACT jamais déposée | Aucun délai ne court | La conformité reste contestable |
Sans réaction de la mairie dans le délai, vous pouvez demander une attestation certifiant que la conformité n’a pas été contestée. Elle doit vous être délivrée sous quinze jours.
Et si la mairie se manifeste trop tard ? Une contestation envoyée après l’expiration du délai ne peut plus remettre en cause la conformité au titre de cette procédure.
Que se passe-t-il si la mairie constate une non-conformité
Le contrôle révèle parfois un écart : une hauteur dépassée, une fenêtre déplacée, une surface plus grande que prévu. La mairie vous adresse alors une mise en demeure.
Elle vous demande soit de déposer une nouvelle demande d’autorisation pour régulariser la situation, soit de réaliser les travaux nécessaires pour rendre la construction conforme. Une fois la DAACT déposée, on ne parle plus de permis modificatif mais bien d’une demande de régularisation.
Tout dépend alors de la règle d’urbanisme en vigueur au moment de cette demande. Si l’écart respecte le plan local d’urbanisme, la régularisation passe en général sans grande difficulté. S’il le contredit, aucune autorisation ne peut couvrir l’irrégularité et la remise en état devient la seule issue.
Ces règles locales s’inscrivent dans un cadre national présenté dans notre page sur le droit de l’urbanisme.
Non-conformité persistante : sanctions et prescription
Construire en méconnaissance de son autorisation constitue une infraction pénale prévue par le code de l’urbanisme. L’amende est calculée en fonction de la surface construite, et le juge peut ordonner la mise en conformité ou la démolition.
Le temps joue en votre faveur, mais jusqu’à un certain point seulement :
- l’action pénale se prescrit par six ans à compter de l’achèvement des travaux
- la commune peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la démolition ou la mise en conformité pendant dix ans après l’achèvement
- au-delà de dix ans, un refus de permis ne peut plus, en principe, être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale, sauf exceptions (construction réalisée sans le permis requis, zone de risque, site classé)
Un voisin qui subit un préjudice personnel peut aussi agir devant le juge civil, sur un autre fondement et selon d’autres délais.
Si une partie de votre maison n’a jamais été déclarée, lisez notre article sur la construction illégale datant de plus de dix ans.
Conformité et vente : ce que le notaire vérifie
Lors d’une vente, le notaire réclame les autorisations d’urbanisme, la DAACT et, si vous l’avez, l’attestation de non-contestation. Un dossier incomplet ne bloque pas toujours la signature. Il fait pourtant peser un risque sur l’acheteur, qui peut négocier le prix ou renoncer.
Franchement, régulariser avant de mettre en vente coûte presque toujours moins cher que de négocier dans l’urgence.
La conformité aux normes techniques (électricité, isolation, accessibilité) relève d’une autre logique, détaillée dans notre guide sur les normes applicables à une maison.
Face à une mise en demeure ou à un projet de régularisation délicat, un avocat en droit de l’urbanisme peut évaluer vos chances avant tout dépôt.
Questions fréquentes sur la conformité d’une maison
La DAACT est-elle obligatoire après une déclaration préalable ?
Oui. Les travaux soumis à déclaration préalable doivent faire l’objet d’une DAACT une fois terminés, comme ceux soumis à permis de construire ou à permis d’aménager. Sans elle, le délai de contrôle de la mairie ne commence pas à courir.
Que faire si je n’ai jamais envoyé la DAACT ?
Vous pouvez la déposer aujourd’hui, même des années après la fin du chantier, à condition que les travaux soient réellement conformes à l’autorisation obtenue. Dans le cas contraire, une demande de régularisation doit être envisagée avant.
La mairie peut-elle encore contester après trois mois ?
Une fois le délai de trois mois écoulé (cinq mois en cas de récolement obligatoire), la mairie ne peut plus contester la conformité dans le cadre de la DAACT. Ce silence n’efface pas pour autant une infraction d’urbanisme, qui reste poursuivable pendant le délai de prescription.
À quoi sert l’attestation de non-contestation ?
Elle certifie que la conformité de vos travaux n’a pas été contestée dans le délai légal. Vous la demandez à la mairie une fois ce délai passé. Le notaire et l’acheteur y attachent beaucoup d’importance lors d’une vente.
