Vendre ou louer un logement à Fécamp ou dans ses environs oblige à remettre un état des risques à l’acheteur ou au locataire. Le notaire le réclame avant le compromis. Le document paraît administratif, il peut pourtant peser lourd si un problème de sol ou de falaise apparaît après la vente.
Sur la côte d’Albâtre, la question se pose avec plus d’acuité qu’ailleurs. Passé industriel et portuaire, falaises de craie qui reculent, cavités souterraines fréquentes en Seine-Maritime : le terrain mérite qu’on le regarde de près.
Ce que la loi exige, ce qu’elle n’exige pas, et la marche à suivre.
L’état des risques et pollutions : ce que dit la loi
L’article L125-5 du Code de l’environnement impose au vendeur et au bailleur d’informer l’acquéreur ou le locataire sur les risques auxquels le bien est exposé. Cette information prend la forme d’un état des risques, souvent appelé ERP.
Le document couvre plusieurs volets :
- les risques naturels, miniers et technologiques couverts par un plan de prévention prescrit ou approuvé.
- la zone de sismicité et le potentiel radon de la commune.
- l’éventuelle situation du terrain dans un secteur d’information sur les sols, c’est-à-dire une zone où une pollution est connue de l’État.
- pour les communes littorales concernées, l’exposition au recul du trait de côte.
L’ERP doit dater de moins de six mois. Il est annexé à la promesse de vente, à l’acte authentique ou au bail. Et depuis le 1er janvier 2023, l’information arrive plus tôt : les annonces immobilières doivent indiquer comment accéder aux informations sur les risques, et l’état des risques doit être remis dès la première visite.
Le même raisonnement s’applique aux locataires. Si vous louez à Fécamp, le bailleur vous doit cette information au même titre qu’un vendeur, comme le rappelle notre fiche sur les droits et obligations quand on loue un appartement.
Pourquoi le secteur de Fécamp demande une vigilance particulière
Fécamp a vécu de la grande pêche, de son port et de ses activités industrielles. Ateliers, chantiers, dépôts de carburant : ce type d’activité laisse parfois des traces dans les sols, des décennies après la fermeture.
Mais la pollution n’est qu’une partie du tableau. La Seine-Maritime compte de très nombreuses marnières, ces anciennes cavités creusées pour extraire la craie, dont l’emplacement n’est pas toujours connu. Et le littoral à falaises est exposé à l’érosion.
Une maison peut donc cumuler plusieurs sujets sans que l’ERP les signale tous. Les cavités, par exemple, relèvent souvent d’un recensement communal à consulter en mairie, en plus des documents d’urbanisme. Les règles qui encadrent l’usage des sols sont détaillées dans notre article sur le code de l’urbanisme et l’aménagement des sols.
Les étapes pour réaliser le diagnostic
La méthode que nous recommandons, que vous soyez vendeur ou acheteur prudent :
- Consulter Géorisques avec l’adresse exacte du bien. Le site public génère un état des risques préparé à partir des données de l’État.
- Vérifier l’historique du site grâce aux inventaires des anciens sites industriels et des sites pollués connus (les anciennes bases BASIAS et BASOL), aujourd’hui consultables sur Géorisques.
- Passer en mairie pour le plan local d’urbanisme, les arrêtés de catastrophe naturelle et, en Seine-Maritime, le recensement des cavités souterraines.
- Faire appel à un professionnel pour intégrer l’ERP au dossier de diagnostic technique, ou pour aller plus loin si un doute existe.
Le propriétaire peut remplir lui-même l’ERP. Dans les faits, la plupart le confient au diagnostiqueur qui réalise déjà le DPE ou l’amiante. Sur la côte normande, des cabinets comme Aurizon Diagnostics réalisent ce diagnostic d’état des risques de pollution en tenant compte des spécificités locales, ce qui évite d’oublier un zonage récent.
| Étape | Où chercher | Ce que vous obtenez |
|---|---|---|
| Risques réglementés | Géorisques | Plans de prévention, sismicité, radon |
| Passé industriel | Inventaires des sites, archives | Activités polluantes connues sur ou près du terrain |
| Urbanisme et cavités | Mairie, PLU | Zonage, servitudes, marnières recensées |
| Étude de sols | Bureau d’études spécialisé | Confirmation ou exclusion d’une pollution réelle |
Quand faut-il aller plus loin qu’un ERP ?
L’état des risques est un document d’information. Il ne prouve pas qu’un sol est sain.
Si le terrain a accueilli un garage, une station-service, un atelier ou une activité classée, une étude de sols par un bureau d’études devient pertinente. Ces bureaux suivent une méthode normalisée (la norme NF X31-620 encadre les prestations en sites et sols pollués), avec étude historique puis prélèvements si nécessaire.
À notre avis, elle s’impose surtout pour un terrain à bâtir ou un ancien local professionnel transformé en logement. Un potager sur un sol chargé en hydrocarbures, ce n’est pas une bonne idée.
À noter aussi : quand une installation classée soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur le terrain, le vendeur doit en informer l’acheteur par écrit, en vertu de l’article L514-20 du Code de l’environnement. Ce point peut d’ailleurs rendre un projet de construction bien plus compliqué, comme on le voit pour certains terrains non constructibles.
Les risques juridiques en cas d’oubli ou d’erreur
Un ERP absent ou incomplet n’est pas une simple formalité ratée.
Si le document manque, l’acquéreur ou le locataire peut demander la résolution du contrat ou une diminution du prix, selon le même article L125-5. Le juge apprécie au cas par cas.
Et si une pollution apparaît après la vente alors que le vendeur la connaissait, d’autres fondements entrent en jeu : manquement à l’obligation d’information, dol, ou garantie des vices cachés. Les conditions de cette dernière sont expliquées dans notre article sur le vice caché et les recours de l’acheteur.
Notre conseil : gardez une trace de chaque document transmis, avec sa date. En cas de litige, c’est ce qui permettra de prouver ce que chacun savait au moment de signer. Et si la situation se tend, un avocat en droit immobilier saura vous dire quel fondement tient la route.
Questions fréquentes sur l’état des risques près de Fécamp
L’état des risques est-il obligatoire pour une location à Fécamp ?
Oui. Le bailleur doit annexer un état des risques au bail, comme le vendeur à la promesse ou à l’acte de vente. L’obligation vaut pour tout le territoire, dès lors que la commune est concernée par au moins un risque ou un zonage réglementé.
Combien de temps un état des risques reste-t-il valable ?
Il doit dater de moins de six mois au moment de la signature. Si la vente traîne ou si un nouveau plan de prévention est adopté entre-temps, il faut le refaire.
Puis-je remplir moi-même l’état des risques ?
Oui, le propriétaire peut l’établir lui-même à partir des informations publiées sur Géorisques. Beaucoup préfèrent le confier à un diagnostiqueur, qui le réalise en même temps que les autres diagnostics du dossier.
L’état des risques suffit-il à prouver qu’un terrain n’est pas pollué ?
Non. Il signale les zonages et les informations connues de l’administration. Seule une étude de sols réalisée par un bureau d’études spécialisé permet de confirmer ou d’écarter une pollution réelle.
Sources
- Service-public.fr : diagnostic immobilier, état des risques
- Géorisques : s’informer sur les risques
- Code de l’environnement, articles L125-5 et L514-20
