Vous avez acheté un appartement à deux. Le couple s’est séparé, mais le bien est toujours là, avec son crédit, sa taxe foncière et un double des clés dans chaque poche. Qui le garde ? Et que faire si l’autre refuse de bouger ?
Bonne nouvelle : la loi ne vous oblige pas à rester propriétaires ensemble. Mais la sortie se prépare.
Tout dépend d’abord de votre statut. Mariés, pacsés ou en concubinage, vous n’abordez pas le partage avec les mêmes règles ni avec les mêmes frais.
L’indivision après une rupture, concrètement
Être en indivision, c’est détenir un bien à plusieurs, chacun pour une quote-part (la moitié, 60 %, un tiers…), sans qu’aucune partie matérielle du logement ne vous appartienne en propre. La chambre n’est pas « à vous » et le salon « à lui ».
Cette situation naît de plusieurs façons :
- Concubins : vous avez acheté ensemble, et l’acte notarié fixe la part de chacun.
- Partenaires de Pacs : depuis 2007, le régime par défaut est la séparation des biens, mais un achat commun vous place en indivision.
- Époux mariés sans contrat : la communauté est dissoute par le divorce et les biens communs deviennent indivis jusqu’au partage.
- Époux séparés de biens : un achat à deux crée une indivision classique.
Si vous êtes mariés sans contrat, relisez les règles du régime de la communauté réduite aux acquêts avant de chiffrer quoi que ce soit, car c’est lui qui détermine ce qui est commun et ce qui ne l’est pas.
Le principe à retenir tient en une phrase de l’article 815 du Code civil : nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. Le partage peut toujours être demandé, sauf convention d’indivision en cours ou sursis décidé par un juge.
Les trois façons de sortir de l’indivision
Dans les faits, presque tous les dossiers se terminent de l’une de ces trois manières.
| Solution | Ce qu’il faut | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Rachat des parts de l’autre | Un accord sur la valeur et un financement | La banque doit accepter de retirer l’ex du prêt |
| Vente amiable du bien | Un accord sur le prix et le mandat de vente | Le crédit est soldé avant le partage du prix |
| Partage judiciaire | Une assignation devant le tribunal judiciaire | Procédure longue, vente aux enchères possible |
Le rachat de parts et la soulte
Celui qui veut garder le logement verse à l’autre une soulte. Le calcul part de la valeur actuelle du bien, dont on retire le capital restant dû, puis on applique la quote-part du partant.
Prenons un exemple fictif. Un appartement estimé 300 000 €, 100 000 € de crédit restant, une détention à parts égales : la valeur nette est de 200 000 €, la soulte de 100 000 €. Celui qui reste reprend aussi seul le prêt, ce qui suppose l’accord de la banque.
Et si le crédit pose déjà problème, regardez ce qu’il est possible de faire quand votre ex ne paie plus sa part du crédit immobilier, car vous restez tous deux tenus du prêt tant que la banque n’a rien signé.
Les époux, et sous conditions les partenaires de Pacs, peuvent demander au juge l’attribution préférentielle du logement. Les concubins n’ont pas cette possibilité.
Le partage amiable chez le notaire
C’est la voie la plus rapide quand le dialogue tient encore. Le notaire intervient obligatoirement dès qu’un bien immobilier est en jeu, puisque l’acte doit être publié au service de la publicité foncière.
Avant de signer, trois sujets reviennent à chaque fois :
- La valeur du bien, à fixer par des avis d’agences, une estimation notariale ou un expert si vous n’êtes pas d’accord.
- Les comptes d’indivision : qui a remboursé le crédit depuis la séparation, qui a payé la taxe foncière ou les travaux. Ces dépenses ouvrent en principe un droit à remboursement lors du partage.
- L’indemnité d’occupation due par celui qui vit seul dans le logement, sauf accord contraire.
Le fisc prélève un droit de partage de 2,5 % sur l’actif net partagé. Ce taux tombe à 1,1 % pour les époux qui divorcent et les partenaires de Pacs qui se séparent. Les concubins paient le taux plein, ce qui surprend souvent.
Les règles techniques propres aux biens immobiliers sont détaillées dans notre page sur les particularités du partage quand il porte sur un immeuble.
Quand l’autre bloque tout
C’est le scénario le plus pénible. Votre ex ne répond plus, refuse les visites ou conteste chaque estimation.
Plusieurs outils existent. Si vous détenez au moins deux tiers des droits, vous pouvez passer par un notaire puis demander au tribunal judiciaire l’autorisation de vendre malgré l’opposition (article 815-5-1 du Code civil). À 50/50, ce mécanisme ne fonctionne pas.
Reste alors le partage judiciaire. Vous assignez votre ex devant le tribunal judiciaire, avec un avocat obligatoire, en montrant ce que vous avez tenté pour parvenir à un accord. Le juge désigne un notaire et, si le bien ne peut pas être attribué à l’un de vous, ordonne sa vente aux enchères (la licitation). Le prix obtenu est parfois inférieur à celui d’une vente classique.
Pour le cadre général, hors couple, vous pouvez lire notre article sur le dénouement de l’indivision.
Mon conseil : tentez une médiation avant d’assigner. Elle coûte bien moins cher qu’une procédure et le juge regardera de toute façon vos efforts amiables.
Délais et coûts à prévoir
Un partage amiable se boucle généralement en quelques mois, le temps d’estimer le bien, d’obtenir l’accord de la banque et de signer chez le notaire. Un partage judiciaire se compte plutôt en années quand chacun conteste les comptes.
Côté budget, additionnez le droit de partage, les émoluments du notaire, les frais d’avocat éventuels et, si besoin, une expertise. Pour les couples mariés, régler le sort du logement dans la convention de divorce évite souvent une seconde bataille, et c’est l’un des arguments pour préférer le divorce à l’amiable au divorce judiciaire.
Franchement, la meilleure économie reste un accord rapide. Chaque mois de blocage, c’est un crédit, des charges et une indemnité d’occupation qui continuent de courir.
Questions fréquentes sur l’indivision après une séparation
Peut-on obliger son ex à vendre le bien indivis ?
Personne ne peut être contraint de rester en indivision. Si votre ex refuse toute solution amiable, vous pouvez demander le partage judiciaire devant le tribunal judiciaire. Le juge peut alors ordonner la vente aux enchères du bien s’il ne peut pas être partagé autrement.
Celui qui garde le logement doit-il payer quelque chose ?
En principe, oui. L’indivisaire qui occupe seul le bien doit une indemnité d’occupation à l’indivision, sauf accord contraire. Son montant est fixé à l’amiable ou par le juge, souvent en partant de la valeur locative.
Quel est le taux du droit de partage après une rupture ?
Le taux de droit commun est de 2,5 %. Il passe à 1,1 % pour les partages entre époux qui divorcent ou entre partenaires de Pacs qui se séparent. Les concubins restent soumis au taux normal.
Les mensualités de crédit payées seul sont-elles récupérables ?
Elles peuvent l’être. Les sommes versées par un seul indivisaire pour rembourser l’emprunt du bien commun sont en principe prises en compte au moment du partage. Conservez vos relevés bancaires, ils serviront de preuve.
