Vous venez de signer pour un deux-pièces au troisième étage, et le notaire vous remet un document de quarante pages intitulé « règlement de copropriété ». Vous le rangez sans le lire ? C’est pourtant lui qui dira si vous pouvez poser une véranda, louer en meublé touristique ou refuser de payer l’ascenseur.
La copropriété concerne une très grande partie des logements collectifs en France. Elle obéit à une loi ancienne, souvent retouchée, qu’il vaut mieux connaître avant le premier litige.
Ce qu’est une copropriété
Un immeuble est en copropriété dès que sa propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots. Chaque lot comprend une partie privative (votre appartement, une cave, un parking) et une quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes ou millièmes.
Le régime est fixé par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967. Tous les copropriétaires forment ensemble le syndicat des copropriétaires, une personne morale qui gère l’immeuble par l’intermédiaire d’un syndic et sous le contrôle d’un conseil syndical.
Attention à ne pas confondre avec l’indivision, où plusieurs personnes détiennent ensemble un même bien sans division en lots. Notre page sur le dénouement de l’indivision explique ce régime très différent.
Le règlement de copropriété, la constitution de l’immeuble
Le règlement est le document de référence. Il détermine :
- la destination des parties privatives et communes (habitation, usage mixte, commerce)
- les conditions de jouissance de ces parties
- les règles d’administration des parties communes
- la répartition des charges entre les lots
Il est en général accompagné d’un état descriptif de division, qui identifie chaque lot et sa quote-part. Lors de la construction, c’est le notaire chargé des ventes qui rédige ces documents à partir du programme immobilier. Ils sont ensuite publiés au fichier immobilier, tenu par le service de la publicité foncière (l’ancienne conservation des hypothèques).
Un acheteur doit en recevoir une copie avant de signer. Si vous l’avez égarée, le syndic peut vous la fournir, tout comme le service de la publicité foncière.
Et ne le confondez pas avec le règlement intérieur de l’immeuble, plus pratique (horaires de travaux, local à vélos), qui ne peut pas contredire le règlement de copropriété.
Parties communes et parties privatives
Le règlement fait la répartition. À défaut de précision, la loi de 1965 présume communs certains éléments.
| Présumés parties communes (article 3 de la loi de 1965) | En général parties privatives |
|---|---|
| Le sol, les cours, parcs, jardins et voies d’accès | L’intérieur du logement |
| Le gros œuvre des bâtiments | Les cloisons intérieures non porteuses |
| Les éléments d’équipement commun, y compris les canalisations qui traversent les lots | Les revêtements de sol et de murs |
| Les coffres, gaines et têtes de cheminées | Les équipements propres au lot (sanitaires, cuisine) |
| Les locaux des services communs, passages et couloirs | Les annexes rattachées au lot (cave, box), selon le règlement |
Depuis la loi ELAN de 2018, les parties communes spéciales (réservées à certains copropriétaires, comme l’ascenseur d’un seul bâtiment) et les parties communes à jouissance privative (un jardin attenant à un rez-de-chaussée, par exemple) n’existent que si le règlement les mentionne expressément. Beaucoup de vieux règlements ont dû être revus sur ce point.
Mon conseil : avant de percer un mur, changer vos fenêtres ou fermer un balcon, vérifiez ce que dit le règlement. Ces travaux touchent souvent l’aspect extérieur ou le gros œuvre et demandent un vote en assemblée générale.
Les charges : qui paie quoi ?
La loi distingue deux familles de charges.
Les charges générales (conservation, entretien et administration des parties communes) sont réparties selon la quote-part de parties communes de chaque lot. Les charges liées aux services collectifs et aux équipements communs (ascenseur, chauffage collectif) sont réparties selon l’utilité que ces services présentent pour chaque lot.
D’où des situations qui surprennent. Un copropriétaire du rez-de-chaussée peut ainsi être dispensé, totalement ou en partie, des charges d’ascenseur si le règlement le prévoit au regard de l’utilité.
Depuis la loi ALUR, la plupart des copropriétés doivent aussi alimenter un fonds de travaux, une épargne obligatoire destinée aux gros travaux futurs. Ces sommes restent attachées au lot en cas de vente. Pensez-y lorsque vous calculez le coût réel d’un achat financé par un crédit immobilier.
Modifier le règlement : un peu d’histoire et les règles actuelles
Pendant longtemps, beaucoup de règlements antérieurs à 1965 contenaient des clauses devenues illégales. La loi SRU du 13 décembre 2000 a ouvert une procédure simplifiée pour les mettre à jour, avec une majorité allégée et un avantage fiscal sur la publication. Cette logique a été conservée : aujourd’hui, les modifications rendues nécessaires par l’évolution de la loi se votent à la majorité simple de l’article 24.
Pour le reste, la majorité dépend de ce que l’on touche.
- Article 24 (majorité des voix exprimées) : gestion courante, adaptations légales du règlement.
- Article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) : par exemple certains travaux d’amélioration ou l’autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser des travaux sur les parties communes.
- Article 26 (double majorité) : modification du règlement sur la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.
- Unanimité : en principe pour modifier la répartition des charges ou porter atteinte à la destination de l’immeuble, sauf exceptions prévues par la loi.
Une clause du règlement contraire à la loi de 1965 est réputée non écrite. Un copropriétaire peut faire constater ce caractère par le juge à tout moment.
Les conflits les plus courants
Charges impayées, travaux réalisés sans autorisation, nuisances sonores, location saisonnière interdite par la clause d’habitation bourgeoise : la plupart des litiges trouvent leur réponse dans le règlement. Les troubles entre voisins relèvent aussi des règles générales du droit du voisinage.
Un dégât des eaux venu d’une canalisation commune, lui, met en jeu l’assurance de l’immeuble et votre propre assurance habitation.
Pour contester une décision d’assemblée générale, le délai est court : deux mois à compter de la notification du procès-verbal, pour les copropriétaires opposants ou défaillants. Au-delà, la décision s’impose. Si l’enjeu est important, un avocat peut vous dire rapidement si l’action a une chance d’aboutir.
Questions fréquentes sur la copropriété
Où trouver le règlement de copropriété de mon immeuble ?
Vous pouvez le demander au syndic, qui le tient à disposition des copropriétaires. Il est aussi publié au fichier immobilier, et une copie peut être obtenue auprès du service de la publicité foncière du lieu de l’immeuble.
Peut-on modifier la répartition des charges ?
En principe, il faut l’unanimité des copropriétaires. La loi prévoit quelques exceptions, par exemple lorsque des travaux ou un changement d’usage d’un lot modifient l’utilité des services pour certains lots.
Le rez-de-chaussée paie-t-il l’ascenseur ?
Cela dépend du règlement. Les charges d’ascenseur sont réparties selon l’utilité pour chaque lot, ce qui peut conduire à exonérer totalement ou partiellement un lot situé au rez-de-chaussée.
Combien de temps pour contester une décision d’assemblée générale ?
Deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Seuls les copropriétaires qui se sont opposés à la décision ou qui étaient absents et non représentés peuvent agir.
