Trois frères et sœurs héritent de la maison familiale. L’un veut la garder, l’autre veut vendre, le troisième ne répond plus aux messages. Des années plus tard, rien n’a bougé, et la taxe foncière continue de tomber.
Cette situation porte un nom : l’indivision. Elle n’a rien de définitif. La loi vous donne plusieurs moyens d’en sortir, du simple accord entre indivisaires jusqu’au partage ordonné par le juge.
Le principe : personne n’est obligé de rester en indivision
L’article 815 du Code civil le dit sans détour : nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision, et le partage peut toujours être provoqué. Il suffit qu’un seul indivisaire le demande.
Ce droit a deux limites. Le juge peut retarder le partage (on parle de sursis), et les indivisaires peuvent signer une convention qui les engage à rester ensemble pendant un temps.
L’indivision naît le plus souvent d’une succession, quand plusieurs héritiers reçoivent ensemble les mêmes biens. Pendant cette période, la gestion obéit à des règles de majorité que nous détaillons dans l’article sur la gestion des biens du défunt.
Le partage amiable
C’est la voie la plus rapide et la moins coûteuse. Tous les indivisaires se mettent d’accord sur la composition des lots, et le partage prend la forme qu’ils choisissent. Dès qu’un bien immobilier est concerné, il passe par un acte notarié.
Le partage amiable peut être total ou partiel. Vous pouvez par exemple vous répartir les comptes bancaires et laisser la maison en indivision le temps de trouver un acheteur.
Quand un indivisaire ne répond pas
Le silence d’un indivisaire ne bloque pas tout. Les autres peuvent le mettre en demeure de se faire représenter au partage amiable. S’il ne réagit pas dans les trois mois, le juge peut désigner une personne qui le représentera (article 837 du Code civil).
Un indivisaire présumé absent ou placé sous une mesure de protection peut aussi participer à un partage amiable, à condition d’être représenté et, selon les cas, avec l’autorisation du juge.
Le travail concret de répartition (évaluation, rapports des donations, composition des lots) est décrit dans notre fiche sur la liquidation et le partage du patrimoine du défunt.
Les solutions sans partage
Sortir de l’indivision ne veut pas forcément dire tout partager. Trois mécanismes permettent d’avancer même sans unanimité.
| Solution | Qui décide | Ce qu’il faut savoir |
|---|---|---|
| Rachat des parts par un indivisaire | Accord entre indivisaires | Celui qui garde le bien verse une soulte aux autres |
| Cession de vos droits à un tiers | Vous, avec notification aux autres | Les autres indivisaires disposent d’un droit de préemption d’un mois |
| Vente du bien à la majorité des deux tiers | Indivisaires détenant au moins 2/3 des droits | Passe par un notaire, puis par le tribunal judiciaire en cas d’opposition |
La vente à la majorité des deux tiers, créée par une loi de 2009 (article 815-5-1 du Code civil), a débloqué beaucoup de dossiers. Les indivisaires majoritaires expriment leur intention devant notaire, qui la signifie aux autres. Si l’un d’eux s’oppose ou ne se manifeste pas dans les trois mois, le tribunal peut autoriser la vente aux enchères, à condition qu’elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des minoritaires.
Le partage judiciaire
Quand l’accord est impossible, l’indivisaire qui veut sortir saisit le tribunal judiciaire par assignation, avec un avocat.
Attention à un piège de procédure. L’assignation doit décrire sommairement le patrimoine à partager et préciser les démarches faites pour parvenir à un partage amiable (article 1360 du Code de procédure civile). Sans cela, la demande est déclarée irrecevable.
- Le tribunal ordonne le partage et, si l’affaire est complexe, désigne un notaire pour établir l’état liquidatif.
- Un juge est chargé de surveiller les opérations.
- Si les désaccords persistent, le notaire dresse un procès-verbal et le tribunal tranche.
- Les biens qui ne peuvent pas être commodément partagés sont vendus aux enchères (la licitation).
Mais même engagé, le partage judiciaire n’interdit pas de revenir à l’amiable. Les indivisaires peuvent conclure un accord à tout moment de la procédure, et le juge le constate.
Franchement, la licitation est rarement une bonne affaire. Un bien vendu aux enchères part souvent sous le prix du marché, et tout le monde y perd. La menace d’une vente judiciaire suffit d’ailleurs parfois à relancer la négociation.
Retarder le partage ou rester en indivision
Un indivisaire peut demander au juge de surseoir au partage, pour deux ans au plus, si une vente immédiate ferait perdre de la valeur aux biens (article 820 du Code civil). C’est utile quand le marché immobilier local est au plus bas.
La loi permet aussi un maintien dans l’indivision dans certains cas, pour protéger une entreprise familiale ou le logement d’un conjoint survivant ou d’enfants mineurs.
Enfin, les indivisaires peuvent organiser leur vie commune par une convention d’indivision, conclue pour une durée de cinq ans au plus (renouvelable) ou pour une durée indéterminée. Elle désigne souvent un gérant et fixe la répartition des frais.
Les questions d’argent pendant l’indivision
Celui qui occupe seul un bien indivis doit en principe une indemnité d’occupation aux autres (article 815-9 du Code civil). Elle se réclame dans un délai de cinq ans.
À l’inverse, l’indivisaire qui a payé de sa poche des travaux de conservation, la taxe foncière ou un emprunt peut en obtenir le remboursement au moment du partage. Gardez toutes les factures.
Si l’indivision vient d’une rupture de couple et non d’un décès, le contexte change (crédit commun, logement de la famille). Nous traitons ce cas dans l’article pour sortir de l’indivision après une séparation.
Et pour replacer l’indivision dans l’ensemble du règlement d’une succession, notre guide du droit des successions vous donne la vue d’ensemble.
Questions fréquentes sur la fin de l’indivision
Peut-on forcer un cohéritier à vendre ?
Oui, de deux manières. Les indivisaires qui détiennent au moins deux tiers des droits peuvent demander la vente au tribunal. Et tout indivisaire peut demander le partage judiciaire, qui peut aboutir à une vente aux enchères si le bien ne se partage pas.
Combien de temps peut durer une indivision ?
Sans convention, aussi longtemps que personne ne demande le partage. Une convention d’indivision peut fixer une durée de cinq ans au plus, renouvelable, ou une durée indéterminée. Le juge peut aussi retarder le partage de deux ans au plus.
L’indivisaire qui habite le bien doit-il payer les autres ?
En principe oui. Il doit une indemnité d’occupation à l’indivision, sauf accord contraire. Les autres indivisaires disposent de cinq ans pour la réclamer.
Le partage judiciaire oblige-t-il à prendre un avocat ?
Oui. L’assignation en partage devant le tribunal judiciaire nécessite un avocat. Elle doit aussi justifier des démarches faites pour tenter un partage amiable, sous peine d’irrecevabilité.
